「第一種中高層住居専用地域」という言葉を聞いたことはありますか？

こんにちは！注文住宅の相談窓口・倉敷店のブログ担当です。

家づくりを考えるとき、どの地域に住むかが大きなポイントですよね。
特に「第一種中高層住居専用地域」といった用途地域は、住環境に影響を与える重要な要素です。
でも、「そもそもどんな地域なの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

この記事では、第一種中高層住居専用地域の特徴や建築制限、メリット・デメリットについて詳しく解説します。特に、岡山・倉敷で土地探しをしているご家族は、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

第一種中高層住居専用地域とは？特徴や定義をわかりやすく解説

第一種中高層住居専用地域は、都市計画法に基づき指定される用途地域の一つです。主に中高層住宅を中心とした住環境の整備を目的としています。この地域は、良好な住環境を守りながら、効率的な土地利用を促進するための規制が設けられています。

基本的な特徴

1. 中高層住宅が中心
   この地域では、マンションやアパートなどの中高層住宅が建築の主な対象です。
   住宅密度を高めつつ、住民の生活の質を確保することを目指しています。
2. 商業施設の制限
   住民の生活環境を保護するため、大規模な商業施設や工場などの建設は制限されています。
   ただし、一定の条件を満たした小規模な店舗や診療所は建築可能です。
3. 建築の高さ制限
   地域全体の日照や風通しを確保するため、高さ制限が設定されています。
   一般的には10～12メートルの範囲で制限されることが多いです。

主な目的

• 住環境の保護
  騒音や過密を防ぎ、快適で安全な住まいを提供することを目的としています。
• 土地の効率的利用
  住宅地としての利用価値を高め、地域全体の発展を促進します。
• 地域コミュニティの維持
  商業施設や工業施設の制限により、住民同士のコミュニティが形成されやすい環境となります。

他の用途地域との違い

• 第一種低層住居専用地域との違い
  第一種低層住居専用地域は主に戸建て住宅を対象とし、建築可能な建物の高さや用途がさらに厳しく制限されています。一方、第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅の建設が可能で、土地の利用効率が高い点が特徴です。
• 第二種中高層住居専用地域との違い
  第二種中高層住居専用地域は、第一種よりも商業施設や事務所などの建設が広く認められています。第一種は、より静かな住環境を重視しています。

第一種中高層住居専用地域は、都市部での住宅地として適した地域です。
住環境の快適性を求める方や、家族向けの住宅を計画している方には特に注目されるエリアです。

第一種中高層住居専用地域で家を建てる際の建築制限まとめ

第一種中高層住居専用地域は、良好な住環境を守りながら、効率的な土地利用を実現するための規制が設けられています。これらの規制は、住民の生活環境を守りつつ、地域の秩序ある発展を促進することを目的としています。

1. 建ぺい率と容積率

• 建ぺい率
  敷地面積に対する建築面積の割合を指します。
  第一種中高層住居専用地域では、通常40～60％に設定されることが多いです。
  この規制により、敷地の一定割合を建物以外の空間（庭や駐車場など）として確保することが義務付けられています。
• 容積率
  敷地面積に対する延べ床面積の割合を指します。
  この地域では、容積率は100～200％に設定される場合が多く、中高層住宅の建築が推奨されています。

2. 建物の用途制限

第一種中高層住居専用地域では、建築できる建物の用途が以下のように制限されています。

• 許可される建物
  • 戸建て住宅
  • 中高層住宅（マンション、アパート）
  • 小規模な店舗（床面積150㎡以下のものが一般的）
  • 診療所、保育園などの公共性の高い施設
• 許可されない建物
  • 大規模な商業施設や工場
  • 騒音や振動を発生させる業種の施設

3. 建物の高さ制限

この地域では、建物の高さに関して厳しい規制があります。

• 日影規制
  建物が一定以上の高さになると、隣接地に影を落とす可能性があるため、高さ制限が設けられています。
  特に日照時間を確保するために、冬至の際の日影時間が基準となります。
• 高さ制限の具体例
  通常10～12メートル程度に制限されることが一般的です。
  地域や用途に応じてさらに厳しい制限が課される場合もあります。

4. 敷地の最低面積

• 建築可能な敷地には最低面積が定められている場合があります。
  この規制は、狭小住宅の密集を防ぎ、地域の秩序を守るために重要です。
  例えば、敷地面積は100㎡以上が必要とされるケースがあります。

5. 適用される条例

• 地方自治体が独自に定める条例も適用されます。
  岡山県内では、特に景観保護や地域の歴史的要素を重視した条例が存在する場合があり、建物の外観や材料にも影響を与えることがあります。

第一種中高層住居専用地域で暮らすメリットとデメリット

第一種中高層住居専用地域には、住環境の保護や効率的な土地利用を目的とした特性があります。
この地域で家を建てる場合、メリットとデメリットを十分に理解することが重要です。

メリット

1. 静かで落ち着いた住環境

第一種中高層住居専用地域では、大規模な商業施設や工業施設が制限されています。そのため、住環境が保護されています。騒音や大きな人の流れが少ないため、家族で静かに暮らしたい人に最適です。

2. 中高層住宅の建築が可能

この地域は、中高層住宅を建てることを推奨しているため、敷地を有効活用できます。特に複数世帯での居住や賃貸経営を視野に入れた計画が立てやすいのが特徴です。

3. 公共施設や教育機関への近接

地域によっては、公園や学校、病院などの公共施設が充実していることが多いです。これによって、子育て世帯や高齢者にも暮らしやすい環境が提供されます。

4. 資産価値の安定

計画的に管理され、住環境が守られているため、土地や建物の資産価値が比較的安定しています。将来的な売却や貸し出しも見据えた投資に向いています。

デメリット

1. 商業施設の不足

第一種中高層住居専用地域では、大規模な商業施設が制限されています。そのため、日用品の買い物や娯楽施設へのアクセスが不便な場合があります。

2. 建築コストの増加

建築制限が厳しいため、規制を守りながら家を建てる場合、建築コストが高くなる可能性があります。
また、地域特有の条例に対応する設計が必要な場合もあります。

3. 事業用途には不向き

この地域は住宅を中心に計画されているため、商業活動や事業展開には向いていません。
オフィスや店舗を兼ねた住宅を考えている場合、別の用途地域を検討する必要があります。

4. 限られた土地の選択肢

第一種中高層住居専用地域は、都市部に多く見られます。
しかし、エリアが限定されているため、希望の土地を見つけるのに時間がかかることがあります。

第一種中高層住居専用地域を選ぶ際の注意点

第一種中高層住居専用地域は、住環境の保護と中高層住宅の建築を目的に設けられた用途地域です。
しかし、この地域で家を建てる、または土地を購入する際には、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。最後に、具体的なポイントを詳しく解説します。

1. 用途地域のルールを十分に理解する

第一種中高層住居専用地域では、建築可能な建物の用途や規模が厳しく制限されています。

• 許可される建物
  中高層住宅が中心で、商業施設や工業施設はほとんど認められません。
  建築計画が地域の用途規制に適合しているか、事前に確認することが重要です。
• 高さ制限や建ぺい率の確認
  高さや容積率に厳しい基準があるため、設計段階でこれらの規制を考慮する必要があります。

2. 将来の都市計画を見据えた選択をする

この地域の用途指定は将来変更される可能性があるため、都市計画の動向を把握しておくことが大切です。

• 周辺エリアの再開発予定を確認
  再開発や公共施設の建設予定がある地域では、資産価値が上昇する可能性があります。
• 交通インフラの拡充状況
  新しい鉄道や道路の整備が予定されているか調べることで、利便性の向上を見込むことができます。

3. 土地購入時に敷地条件をチェックする

• 敷地の形状
  敷地が狭小や変形している場合、設計の自由度が制限されることがあります。
  特に建築基準法に適合する設計が可能かを確認してください。
• 隣接する建物との関係
  隣接地に建てられる建物の高さや位置が、日照や通風に影響を与える可能性があります。

4. 地域コミュニティとの調和を意識する

第一種中高層住居専用地域では、住民のコミュニティが形成されやすい環境が整っています。
そのため、新しく家を建てる場合は地域との調和を考慮することが重要です。

• 近隣住民との関係
  建築計画の段階で、近隣住民とコミュニケーションをとることでトラブルを防ぎやすくなります。
• 地域イベントや自治会活動の確認
  移住後の生活をより快適にするために、地域の活動や文化を理解しておくと良いでしょう。

5. 専門家のサポートを活用する

用途地域に関する規制や土地条件を把握するには、専門的な知識が必要です。

• 建築士や不動産業者への相談
  用途地域の規制を踏まえた設計や建築をサポートしてくれる専門家と連携することで、スムーズな家づくりが可能になります。
• 地方自治体での相談
  地域特有の条例や規制については、地方自治体の窓口で確認することをおすすめします。

6. 資産価値を考慮する

第一種中高層住居専用地域は資産価値が比較的安定していると言われています。
ただし、周辺環境や都市計画によって将来的な変動が考えられます。

• エリアの需要を調査
  人口動向や住宅需要の傾向を把握することで、将来的な価値の予測が立てやすくなります。
• 売却時の条件を考える
  購入後に転売する場合、どのような購入層がターゲットになるのかを意識して土地や建物を選ぶと良いでしょう。

よくある質問

まとめ

第一種中高層住居専用地域について、基本情報から建築制限、メリット・デメリット、選ぶ際の注意点についてご紹介しました。この地域は、静かな住環境を求める方や中高層住宅を計画している方にとって非常に魅力的なエリアです。岡山・倉敷で新築一戸建て・建売・分譲地を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！

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